O que é o Start Joy São Bernardo
O Condomínio Start Jardim Clube São Bernardo (Start Joy) é um residencial planejado em São Bernardo do Campo, desenhado para liquidez e valorização. A combinação de escala (5 torres, 516 unidades), tipologias compactas e cronograma definido cria um ativo com boa saída para locação e revenda.
Localização do empreendimento
Endereço: Rua Ruy Barbosa, 184 — Jardim Olavo Bilac — São Bernardo do Campo/SP
Posição estratégica no ABC Paulista, com acesso ao eixo Anchieta–Imigrantes e ao Rodoanel, além de serviços e comércio consolidados — fatores que favorecem a velocidade de locação.
Ficha técnica (dados oficiais)
Condomínio Start Jardim Clube São Bernardo
Plano&Plano Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
5
516
1 e 2 dormitórios
1 por unidade
19.926,29 m²
30/09/2024
31/07/2028
Especificações sujeitas a atualização.
Por que faz sentido investir aqui
1) Liquidez de produto
- Plantas de 1 e 2 dormitórios costumam alugar e revender mais rápido em SBC.
- Perfil alinhado à demanda urbana.
2) Escala e governança
- 5 torres e 516 unidades diluem custos e padronizam manutenção.
3) Planejamento financeiro
- Cronograma até 2028 permite estruturar aportes e estratégias.
- Simulações no simulador.
Premissas de demanda (SBC)
- Produto: 1 e 2 dormitórios, liquidez histórica superior para 2D em SBC; 1D acelera ocupação em micro-zonas com comércio denso.
- Públicos alvo: primeiro imóvel, jovens casais, profissionais do eixo Anchieta–Imigrantes, investidores de renda.
- Micro-localização: serviços consolidados e acesso a corredores (Anchieta/Imigrantes/Rodoanel) favorecem velocidade de locação.
- Escala condominial: 5 torres / 516 unidades padronizam manutenção e custos, reduzindo vacância friccional.
Premissas qualitativas. Use o simulador para testar aportes, reforços e prazos (sem preços públicos).
Cenários de caixa (didático, sem preços)
Cenário A — Aporte fracionado
- Entrada distribuída + reforços moderados.
- Foco em suavizar fluxo até 2028 (obra).
- Objetivo: preservar liquidez de caixa.
Cenário B — Aporte reforçado
- Entrada maior + reforços concentrados.
- Objetivo: reduzir saldo financiado futuro.
- Potencial de taxa efetiva menor na entrega.
Riscos & mitigadores
| Risco | Mitigador prático |
|---|---|
| Prazos de obra | Acompanhar marcos formais; provisionar folga de caixa; revisar cronograma trimestralmente. |
| Custo de financiamento | Simular rotas (aporte maior vs. saldo maior); avaliar portabilidade e renegociação na entrega. |
| Vacância inicial | Preparo antecipado (mobiliário essencial, fotos profissionais); política de preço por velocidade. |
| Condomínio/CapEx | Padronização condominial; vistoria pré-chaves; fundo de reserva planejado. |
Due diligence do investidor
- Documental: memorial descritivo, convenção condominial (minuta), registro/incorporação, cronograma e comunicados oficiais.
- Técnico: tipologia alvo (1D/2D), posição na torre, insolação, ruído, vagas.
- Financeiro: plano de aportes, reforços, taxa esperada na entrega, margem de segurança de 10–15% no caixa.
- Operacional: estratégia de locação (prazo, caução/fiador, mobiliário mínimo), fotos e divulgação.
Marcos formais da obra
- Incorporação registrada (dados oficiais da incorporadora).
- Licenças e autorizações conforme cronograma.
- Comunicações periódicas de avanço físico.
- Entrega prevista: 31/07/2028 (sujeita a alterações contratuais).
Comparativo de tipologias
| Item | 1 dormitório | 2 dormitórios |
|---|---|---|
| Público | Profissionais solo / casal sem filhos | Jovens casais / famílias pequenas |
| Velocidade de locação | Alta em micro-zonas específicas | Alta e mais ampla em SBC |
| Mobiliário essencial | Mais enxuto | Levemente maior |
| Liquidez de revenda | Média | Média/Alta |
Cronograma e marcos
- Lançamento: 30/09/2024
- Obras: em evolução conforme cronograma
- Entrega prevista: 31/07/2028
Perguntas frequentes (FAQ) do investidor
É possível projetar fluxo de parcelas e recebimento?
Sim. Utilize o simulador para comparar entrada, reforços e prazos.
Qual tipologia tende a alugar mais rápido?
Em SBC, 2 dormitórios costumam ter maior procura; 1 dormitório pode acelerar a locação em micro-localizações específicas.
FAQ — análise do investidor
Posso projetar fluxo sem expor preço?
Sim. Trabalhe apenas com percentuais de entrada/reforços e prazos no simulador.
Como reduzir risco de vacância na entrega?
Planeje kit mobiliário essencial, fotos profissionais e política de preço por velocidade nos 90 primeiros dias.
Qual a lógica de escolha entre 1D e 2D?
2D tende a ter demanda mais ampla; 1D pode performar melhor em micro-zonas específicas e com ticket de montagem menor.
Atendimento dedicado ao investidor
Atendimento individual, sem formulário.